9 Panduan Beli Rumah Baru di Malaysia yang perlu anda tahu
Kalau tuan puan rasa yang umur dah makin meningkat tua, dan kudrat memanggil-manggil untuk memiliki kediaman atau hartanah sendiri. Anda ada beberapa pilihan:
- Beli rumah subsale, juga dipanggil sebagai rumah second hand.
- Beli rumah baru, juga dikenali sebagai rumah undercon/new development.
- Beli rumah lelong, boleh dikenali dan dibeli menerusi proses lelongan di pejabat tanah, mahkamah dan lain-lain
Kali ni, kita akan fokus pada rumah baru dahulu. Artikel ini akan menerangkan perkara-perkara yang anda perlu ambil kira dalam membeli rumah baru.
1) Tentukan Kemampuan Kewangan
“Kalau gaji RM1,500, boleh beli rumah macam mana ni?” Kebiasaannya inilah soalan pertama yang akan tergambar di dalam pemikiran orang.
Ada pelbagai kalkulator di Internet yang tuan puan boleh gunakan untuk menjawab soalan ini, Anda boleh masukkan angka gaji serta komitmen bulanan, kemudian anda akan dapat jumlah pinjaman yang berpadanan dengan kemampuan anda. Setelah itu baru tuan puan akan kira kelayakan dan tempoh bayaran.
Bagi memiliki rumah, pinjaman perumahan tak patut melebihi satu pertiga (1/3) daripada gaji kasar. Jadi kalau gaji tuan puan RM3,000 sebulan, anda tak patut membayar lebih daripada RM900 untuk pinjaman perumahan.
Terdapat beberapa kos yang terlibat dalam membeli rumah yang perlu diambil kira termasuklah deposit/bayaran wang pendahuluan/down payment, kos guaman, duti setem, Memorandum Of Transfer (MOT), dan banyak lagi.
Ada beberapa kaedah dan tip untuk berjimat dalam membeli hartanah:
- Anda boleh keluarkan duit KWSP (Akaun 2) untuk membantu membayar pinjaman.
- Tengok inisiatif kerajaan seperti PR1MA, PPR, RUMAWIP dan Rumah Selangorku.
- Kalau anda berstatus bumiputera, perhatikan manfaat seperti lot bumiputera, kuota bumiputera, dan diskaun bumiputera.
- Hubungi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) berkenaan Skim Pembiayaan Deposit Rumah Pertama (ataupun Skim MyDeposit).
- Ada sesetengah pemaju yang menawarkan pelbagai pakej, rebat pembeli awal, rebat bumiputera, Internet percuma, perabot dan peralatan elektrik percuma, serta banyak lagi.
Buat kiraan berasaskan komitmen dan rezeki bulanan yang tuan puan dapat yang sedia ada. Bukan mencongak akan ada atau bakal terima. Kita perlu tahu gaji yang diterima setiap bulan bukan sekadar untuk rumah kereta saja, tetapi keperluan lain bayar bila kereta rosak, minyak, nak beli lampin dan susu anak, bil itu dan ini, pendek kata kaji keseluruhan komitmen kewangan anda.
2) Pilih Rumah Yang Bersesuaian
Setelah tahu jumlah pinjaman mana yang tuan puan layak, anda dah boleh mula lakukan kaji selidik rumah. Ini antara faktor penting dalam memilih rumah:
- Akses dan lokasi : Berapa jarak dengan tempat kerja? Banyak traffic jem? Senang ke nak balik kampung? Dekat tak dengan sekolah yang baik? Ada balai polis? Ada mamak, ada pasaraya atau 99 SpeedMart , ada klinik? Masjid dan surau?
- Luas : Berapa kaki persegi (kps)? Ada bilik spare tak, kalau mak abah nak singgah?
- Fasiliti : Ada parking? Ada gym dan swimming pool ke (yang anda mungkin tak akan guna tapi bunyinya gah bila bagitau member)? Mini mart? Ada berapa Lif? Adakah ia kawasan berpagar? Ada pak guard? Pernah berlaku banjir?
Ambil kira kos tambahan hartanah strata seperti kondominium dan pangsapuri, terdapat kos tambahan seperti yuran penyelenggaraan dan insurans.
Apabila tuan puan sudah tahu apa yang anda mahu, sangatlah penting untuk mencari ejen hartanah yang mempunyai rekod baik. Kenapa perlu ejen hartanah? Kerana ejen hartanah yang bagus akan nasihatkan anda tentang banyak perkara seperti pasaran semasa, latar belakang dan rekod pemaju.
Selain itu, pertimbangkan kualiti alam sekitar. Elakkan beli dekat kilang atau stesen janakuasa.
3) Lantik Peguam Hartanah
Pihak pemaju mungkin akan menawarkan khidmat peguam mereka secara percuma. Tapi peguam tersebut adalah mewakili pemaju, jadi apa-apa pun, mereka akan utamakan pemaju dulu.
Tuan puan tak wajib untuk lantik peguam, tapi ia sangat membantu bila melibatkan urus niaga beratus-ratus ribu Ringgit ni! Berikut antara perkara yang peguam boleh buat untuk anda:
- Membantu fahami proses terlibat – Pembelian hartanah melibatkan banyak proses, dokumen, terma dan istilah yang asing buat pemilik baru. Anda boleh buat kajian sendiri semua ini, tapi lebih baik ada peguam yang sudah betul-betul faham hal perundangan tu. Mereka akan memberi nasihat dan penerangan hal berkaitan urusan hal jual beli hartanah.
- Pihak yang neutral – Peguam yang dilantik bertanggungjawab untuk melindungi kepentingan anda, dan boleh mengelakkan mana-mana pihak ketiga daripada mengambil kesempatan.
- Menyemak dokumen yang terlibat – Dokumen seperti perjanjian pinjaman adalah terikat secara sah (legally binding), maksudnya apabila dah sain tak boleh tukar dah. Jadi anda kena dapatkan khidmat peguam untuk menulis draf, memastikan anda tak terlepas pandang perkara penting, dan mengesan kalau ada apa-apa klausa yang meragukan.
4) Fahami Dokumen Jual Beli Rumah
Margin pembiayaan untuk rumah pertama dan kedua adalah 90%. Sebagai contoh, katakan tuan puan membeli rumah pertama dengan harga RM 100,000. Bank akan beri pinjam RM90,000 sahaja dan baki rm 10,000 anda perlu bayar tunai sebagai deposit.
Jadi, apabila tuan puan sudah menentukan rumah yang hendak dibeli, anda perlu sediakan bayaran yuran tempahan (booking fee) sebanyak 2% – 3% daripada harga rumah. Jangan bimbang, yuran ini adalah sebahagian daripada downpayment anda.
Bayaran booking fee ni adalah sekali dengan pengisian Letter of Offer to Purchase, LOP iaitu dokumen rasmi yang menyatakan hasrat anda untuk membeli rumah tersebut.
Antara maklumat yang tuan puan kena isi dalam LOP (borang tawaran pembelian) adalah:
- Maklumat pembeli dan penjual.
- Jumlah yuran tempahan yang telah dibuat (2% – 3%) dan jumlah downpayment selebihnya.
- Tempoh untuk bayar baki jumlah downpayment.
- Tempoh nak tanda tangan Sales and Purchase Agreement (SPA), biasanya dalam 2-3 minggu.
- Tempoh untuk bayar baki 90% harga rumah.
Seterusnya, anda dan pemaju kena tanda tangan Sales and Purchase Agreement (Perjanjian Jual Beli), atau singkatannya SPA. Kebanyakan perkara dalam LOP tadi akan dibawa ke SPA, melainkan anda nak buat apa-apa perubahan yang perlu dipersetujui oleh pemaju dan pembeli.
Antara perkara-perkara lain yang perlu diteliti dalam SPA pula adalah:
- Maklumat terperinci akan rumah yang nak dibeli termasuklah alamat, keluasan tanah ataupun unit, dan sebagainya.
- Jenis hak milik sama ada pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold).
- Maklumat terperinci tentang binaan rumah seperti bahan yang digunakan untuk pintu, tingkap, dan dinding.
- Tempoh bila rumah dijangka siap.
SPA ini adalah dokumen paling penting sebab ia menyatakan kesemua terma dan syarat bagi pembelian anda. Ini merupakan antara sebab tuan puan digalakkan untuk melantik peguam sendiri.
*Nota: Letter of Offer to Purchase juga dikenali sebagai Letter of Intent to Purchase, ataupun Agreement to Purchase.
5) Buat Permohonan Untuk Pinjaman Perumahan
Untuk memohon pinjaman bank, anda perlu tunjukkan resit tempahan yang anda dah bayar kepada pemaju tadi.
Bergantung kepada bank yang anda pilih, ini antara dokumen yang anda perlu sediakan:
- Resit bayaran tempahan
- Salinan Kad pengenalan/pasport
- Penyata gaji 3 bulan terkini
- Penyata bank 3 bulan terkini
- Resit cukai pendapatan
- Penyata KWSP atau borang EA
- Dokumen sokongan untuk pendapatan sampingan (pendapatan sewa. ASB dan lain-lain)
Pinjaman perumahan (bagi islamik ia dipanggil sebagai pembiayaan perumahan) ada banyak jenisnya. Untuk memudahkan pemahaman, kami terangkan asas tiga jenis pinjaman perumahan ni.
Pinjaman perumahan konvensional |
|
Pinjaman perumahan fleksi |
|
Pembiayaan perumahan Islamik |
|
Dokumen pinjaman perumahan (loan agreement) adalah persetujuan antara tuan puan dengan pihak bank. Tiga perkara paling penting dalam loan agreement adalah jumlah pinjaman, kadar faedah, dan tempoh pinjaman.
Selain tu, ini perkara yang terkandung dalam loan agreement:
- Lock-in period – Sesetengah bank mengenakan lock-in period/tempoh terkunci antara antara 3 hingga 5 tahun. Kalau anda langsaikan pinjaman dalam tempoh ini, anda akan dikenakan sejumlah denda.
- Base Lending Rate (BLR) – BLR adalah ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia, tapi diubah mengikut bank masing-masing. Contohnya Bank Negara mungkin tetapkan BLR kepada 6.6%, tapi bank tawarkan 5.7% je. BLR inilah yang akan mempengaruhi kadar faedah yang anda kena bayar tiap-tiap bulan.
- Pakej kadar berubah atau tetap – Seperti namanya, pinjaman kadar faedah berubah adalah dipengaruhi BLR, manakala pinjaman kadar faedah tetap kekal sama. Anda boleh pilih berdasarkan strategi dan cashflow anda.
- Kadar siling (cap rate) – Ada pinjaman yang mengenakan jumlah maksimum yang akan dikenakan terhadap kadar faedah anda, supaya anda tak perlu bayar lebih.
- Jadual Bayaran Berperingkat (progressive billing) – Bagi rumah undercon, anda mungkin perlu membuat bayaran pada fasa-fasa berbeza sewaktu rumah dibina. Segala bayaran ini juga akan ditolak daripada bayaran penuh.
Terma dan syarat bagi setiap pakej pinjaman adalah berlainan dan kompleks, biasanya bank tidak paparkan kat laman web mereka. Jadi anda kena tanya betul-betul dengan pegawai bank dan rujuk kembali dengan peguam anda.
6) LOP, SPA, Pinjaman & Booking Fee
Tuan puan kena faham kronologi LOP, SPA dan pinjaman rumah ni betul-betul:
- Sewaktu hantar Letter of Offer to Purchase, anda perlu buat bayaran booking fee sebanyak 2% – 3%.
- Anda perlu guna resit booking fee tersebut untuk memohon pinjaman rumah. Pinjaman biasanya diluluskan dalam 1 – 2 hari.
- Dalam 2 – 3 minggu selepas Letter of Offer to Purchase, anda kena tanda tangan SPA di mana anda perlu bayar jumlah down payment yang selebihnya. Jadi pastikan permohonan pinjaman siap sebelum tanda tangan SPA.
Macam mana kalau pinjaman tak diluluskan? Sesetengah pemaju takkan pulangkan booking fee tadi.
Tetapi sewaktu menulis Letter of Offer to Purchase, anda boleh dapatkan persetujuan untuk mendapatkan semula wang tersebut kalau pinjaman tak lepas (ini kena disokong dengan bukti bertulis dari bank).
Selain daripada down payment, ini antara perkara-perkara lain yang anda perlu bayar bila menandatangani SPA:
- Duti setem bagi Loan Agreement
- Duti setem bagi SPA
- Duti setem bagi Memorandum of Transfer
- Yuran guaman
Jadi selagi boleh, jangan terburu-buru beli rumah sebab nampak tawaran yang menggugat iman. Boleh rujuk dan semak kelayakan bersama jurubank anda dahulu sebelum membuat permohonan. Tepuk dompet tanya kelayakan dulu. Kaji selidik dalam-dalam dan sediakan banyak duit lebih, barulah hati aman tenteram sebab anda dah usaha sebaik boleh.
7) Sentiasa Lawat Lokasi Pembinaan Rumah
Selesai sudah tanda tangan SPA, lawat proses binaan sekali-sekala untuk tengok perkembangan rumah anda.
Kalau ada apa-apa yang tak sama dengan SPA contohnya keluasan tanah/unit, bahan yang digunakan, malah kalau pembinaan lambat sekalipun, anda boleh bangkitkan dengan pemaju.
Sebab apa lagi kerana anda sudah mula bayar progressive payment tu!
8) Pindahan Milik Rumah Kepada Anda
Berikut adalah dokumen yang akhirnya mengesahkan anda sebagai pemilik rumah:
- Notis pemilikan kosong (vacant posession) – Waktu pemaju memberi kunci rumah. Proses ni biasanya mengambil masa 24 hingga 36 bulan selepas menandatangani SPA.
- Sijil penyiapan dan pematuhan (CCC) – Dokumen yang disahkan pihak berkuasa untuk menyatakan yang rumah anda selamat untuk didiami.
- Memorandum pemindahan (MOT) – MoT mengesahkan pemindahan hak milik rumah dari pemaju kepada nama anda bagi rumah strata atau rumah individu.
*Nota: Rumah kediaman strata (Strata Title) biasanya adalah unit di dalam apartmen atau kondo, manakala rumah kediaman individu (Individual Title) biasanya di atas tanah.
9) Periksa Rumah Untuk Sebarang Kerosakan (Defect Liability Period)
Dalam SPA, ada beberapa perkara yang akan melindungi anda daripada sebarang kerosakan pada rumah:
- Seperti yang kami sebut sebelum ni, SPA ada jelaskan butir-butir tentang binaan rumah seperti bahan yang digunakan. Anda kena periksa kesemua ni bila dapat kunci dan jika ada yang tak sama, pemaju perlu menukar atau membayar ganti rugi.
- Tempoh tanggungan liabiliti (defect liability period, DLP) menggariskan hak anda untuk menuntut sebarang kos pembaikan dan ganti rugi jika ada sebarang kerosakan.
- Selain daripada kerosakan, terdapat caj untuk sebarang kelewatan (late delivery charges atau liquidated Ascertained Damages, LAD) di mana anda boleh menuntut denda jika pemaju lambat menyudahkan pembinaan seperti yang dipersetujui.
Kesimpulan
Sudah sampai ke hujung juga artikel ini, Insya Allah saya akan kemaskini dari masa ke semasa jika ada penambahan.
Selamat membeli rumah!